Immobilien in der Schweiz: vermieten oder verkaufen?

Immobilien Spiez Schweiz
Immobilien Spiez Schweiz / ©jurgenwackenhut/depositphotos.com

Das ist seit Langem ein heißes Thema. Fast nicht zu glauben aber auch in Freital gibt es Einwohner die Immobilien in der Schweiz haben.

Wer vor zehn oder mehr Jahren eine Immobilie in der Schweiz als Kapitalanlage erworben hat, hat gut investiert. Dank der rasant steigenden Kaufpreise versprechen die aktuellen Verkäufe in den Großstädten ertragreiche Gewinne. Die Nachfrage nach Wohnraum wächst stetig und die Eigentümer sind bereit, proaktiv zu handeln. Doch fast jeder stellt sich die Frage: Was ist besser – Immobilie verkaufen oder vermieten? Folgendes sollte man wissen, um eine Entscheidung zu treffen.

Immobilien als Kapitalanlage – was sind die Herausforderungen?

Die Immobilienpreise in der Schweiz sind in den letzten 20 Jahren gestiegen. Der Wohneigentumspreisindex stieg in diesem Zeitraum um ein Drittel. Entsprechend sind auch die Mietpreise gestiegen, allerdings hat sich ihr Wachstum zuletzt verlangsamt.

Finanzexperten sind jedoch davon überzeugt, dass Immobilien hier überbewertet sind, und warnen vor einer Immobilienblase. Damit liegt Zürich ihrer Meinung nach hinter Paris, München, Frankfurt und Amsterdam als Märkte im potenziellen „Blasenrisiko“-Bereich.

Alles hängt natürlich von der Region ab. Beispielsweise ist Genf weniger anfällig, obwohl es wie andere Großstädte in der Kategorie „überbewertet“ liegt. Es ist auch wichtig zu beachten, dass der Markt für Eigentumswohnungen in Zürich zugunsten von Mietobjekten an Boden verliert. Fast alle neuen Wohnungen sind auf den Mietmarkt übergegangen, während die Kaufnachfrage künftiger Vermieter steigt.

Mit der Erholung der Wirtschaft nehmen die Risiken ab, aber der Markt bleibt auch im Jahr 2024 angespannt.

Immobilien in Interlaken (Schweiz)
Immobilien in Interlaken (Schweiz) / ©marek_usz/depositphotos.com

Immobilie in der Schweiz vermieten: Lohnt es sich?

Wenn Sie noch nicht bereit sind, Ihre Immobilie zu verkaufen und dauerhaft Gewinne erzielen möchten, sollten Sie Folgendes beachten:

  • Während die Immobilienpreise steigen, sinken die Mieten um durchschnittlich 1 % pro Jahr
  • In Genf beispielsweise sanken die Mieten im Jahr 2020 gegenüber dem Vorjahr um 1,8 %, während der Rückgang im gesamten Kanton bei knapp über 1 % lag
  • Der Immobilienmarkt im ganzen Land wird eher von der Erwartung steigender Preise als von aktuellen Renditen angetrieben
  • Die aktuelle Rendite bzw. die Höhe der Miete, die Sie im Vergleich zum Kaufpreis erhalten, wird entsprechend niedriger ausfallen

Dies bedeutet, dass einige Vermieter möglicherweise in Panik geraten, wenn die Preise fallen. In diesem Szenario möchten viele möglicherweise ihre Immobilie verkaufen.

Auch die Zahl der Leerstände in Mietobjekten nimmt weiter zu. Dies stellt eine versteckte Gefahr dar, denn wenn Sie in einen Immobilienkauf investieren, ist es unwahrscheinlich, dass Sie Eventualverbindlichkeiten für Zeiträume, in denen Ihre Immobilie nicht vermietet ist, in Ihren Finanzplan einbeziehen.

Nach Angaben der Schweizer Finanzaufsicht gibt es seit 2018 hohe Volumina an Bankkrediten für Immobilien, während mehr als 70.000 Häuser leer stehen.

Eingang zur Finma schweizerische Finanzmarktaufsichtsbehörde
Eingang zur Finma schweizerische Finanzmarktaufsichtsbehörde / Bild: Dodo von den Bergen CC BY-SA 4.0

Finanzieller Aspekt bei der Vermietung von Immobilien

Eine weitere Frage, die jeder Immobilienbesitzer beantworten muss, betrifft die Finanzen. Es ist notwendig, die Anfangs- und laufenden Kosten abzuwägen und die langfristigen Vor- und Nachteile der Vermietung einer Immobilie abzuwägen.

Wichtig ist, finanzielle Risiken richtig einzuschätzen und Absicherungsstrategien zu entwickeln. Mieterschäden und Räumungskosten können für Vermieter eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Der Leerstand von Mietwohnungen ist hier ein besonders großer Nachteil, da in dieser Zeit noch Nebenkosten für die Immobilie anfallen.

Oder doch besser verkaufen?

Beim Verkauf einer Immobilie müssen Sie fast immer Grundstückgewinnsteuer zahlen. Auch wenn eine Stundung möglich ist, wird die Steuer auf jeden Fall später gezahlt. Es kommt häufig vor, dass diese Kosten nicht im Voraus bekannt sind.

Unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie in der Schweiz vermieten oder verkaufen möchten, müssen Sie wissen, wie viel eine Immobilie auf dem aktuellen Markt wert ist und wie profitabel der Verkauf im Vergleich zur Vermietung ist. Erst nach Abwägung aller Vor- und Nachteile in Ihrem konkreten Fall sollten Sie eine Entscheidung treffen.

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